Kaspar Børhaug, statsautorisert regnskapsfører og daglig leder i Caddie Regnskap. Foto: Caddie Regnskap

Når skattespørsmålene endelig får svar

Det er onsdag kveld i PropNordic Community.

Ett vindu etter ett dukker opp på skjermen.

Noen sitter på hjemmekontoret. En går fra rom til rom for å finne dekning. En har med seg et helt A4-ark med spørsmål, ferdig skrevet på nynorsk.

Felles for alle: de eier eiendom, og de har spørsmål de ikke har fått gode svar på.

På den andre siden sitter Kaspar Børhaug, statsautorisert regnskapsfører og daglig leder i Caddie Regnskap. Programleder er Daniel Hallin, kjent som Fastighetsprinsen.

I én time handler alt om mva, skatt og selskapsstruktur.

Navn og detaljer om deltakere og eiendommer er fjernet. Svarene er beholdt.

Kort fortalt

• Blander du korttids- og langtidsutleie i samme bygg, kan du ofte trekke fra en forholdsmessig del av mva på alle kostnader. Det krever en dokumentert fordelingsnøkkel.
• Dokumentasjon er den beste forsikringen mot tilleggsskatt.
• Strøm, vask og skift av sengetøy i kontrakten skiller hotellignende overnatting fra vanlig boligutleie.
• Skattefritt boligsalg krever over ett års eiertid og 12 måneders botid de siste 24 månedene. Ellers er skatten 22 %.
• Vil du skalere, bør du vurdere AS allerede fra enhet nummer to eller tre.
• Skattefri omdanning koster typisk 20 000–100 000 kr og kan frigjøre den private lånekapasiteten.

Mva når du blander Airbnb og langtidsleie

Det første spørsmålet kommer fra et medlem som holder på å overta flere seksjoner i en bygård.

Alle er langtidsutleid i dag. Noen skal over på korttidsutleie.

Hvordan fungerer det da med mva?

Kaspar begynner med det grunnleggende. Korttidsutleie som er registrert i Merverdiavgiftsregisteret er mva-pliktig. Langtidsutleie av bolig er unntatt. Når samme bygg brukes til begge deler, trenger du en fordelingsnøkkel.

Han beskriver to måter å lage den på.

Den første er å fordele etter tid: fradrag i korttidsmånedene, ingenting resten av året.

– Det er ikke Skatteetaten veldig glad i, sier Kaspar. Det er for fristende å legge alt vedlikeholdet til de riktige månedene.

Den andre er å fordele etter areal og tid. Går en enhet på korttidsutleie i to måneder, krever du 2/12 av mva-en på alle kostnader gjennom hele året. Det gjelder oppussing, vedlikehold, strøm og internett.

– Det er de kjempefornøyde med.

Så kommer setningen som går igjen resten av kvelden:

«Det Skatteetaten egentlig er mest opptatt av, og revisor for den del, er at du faktisk dokumenterer og har gjort en riktig vurdering.»

Justeringsplikten: Mva-fradrag på større investeringer i fast eiendom følges opp over ti år. Øker korttidsandelen et senere år, får du mer fradrag. Minsker den, må du betale tilbake. Kaspar har kunder som starter sesongen i april ett år og i mai det neste. De justerer hvert år.

Underskudd i selskapet: verdi og risiko

Samme medlem kjøper et selskap og ikke bare en eiendom.

Kaspar trekker fram to ting.

Et fremførbart underskudd har verdi. Det kan redusere skatten på framtidig overskudd, og det brukes ofte i prisforhandlingen, både ved kjøp og salg.

Mva-historikken følger selskapet, ikke eiendommen. Har tidligere eiere ført mva på påkostning og vedlikehold uten god dokumentasjon, arver du problemet.

Derfor skriver mange inn i avtalen at kjøperen overtar fra overtakelsesdagen. Mva-feil bakover i tid er selgerens ansvar.

Selge seksjon for seksjon?

Kaspar regner det enkelt.

Du kjøper 8 like enheter for 8 millioner. Hver har en inngangsverdi på 1 million. Selger du én for 1,5 millioner, skatter du av 500 000 kroner.

Du realiserer skatt med en gang. Men du får også ned lånet.

Hotelldrift eller boligutleie? Kontrakten avgjør

Så er det tid for A4-arket.

Et eiendomsselskap eier en bygård med næringslokale nederst og leiligheter over. Leilighetene pusses opp for flere millioner og skal drives som overnatting. Turister om sommeren, bedriftskunder resten av året. Eiendomsselskapet leier ut til et eget driftsselskap.

Kan eiendomsselskapet få fullt mva-fradrag på oppussingen?

– Det er egentlig et veldig enkelt svar, sier Kaspar. Ja.

Men to ting må være på plass:

1. En skriftlig leiekontrakt mellom eiendomsselskapet og driftsselskapet. Det gjelder også når du eier begge selskapene.
2. Hva det siste leddet driver med. Det er virksomheten mot sluttkunden som avgjør fradragsretten.

Det vanskelige er bedriftskundene på lengre opphold. Er de hotellgjester eller leietakere?

Kaspar mener det handler om servicetilbudet, og at det må stå i kontrakten:

• Strøm inkludert. «Når du bor på et hotell, betaler ikke du strøm.»
• Vask og skift av sengetøy hver uke. Annenhver uke er svakere.
• Kort oppsigelse og forskuddsbetaling per måned.
• Et servicenummer eller annet som ligner hoteldrift. Resepsjon trengs ikke.
• Riktig ordbruk. Skriv aldri «hybel» i annonsen.

Han har også to råd om pris.

Oppgi alltid pris eksklusiv mva til bedrifter. Ellers spiser mva-en marginen.

Og velg leietaker med omhu. En entreprenør får mva-en tilbake og godtar en høyere pris. En leietaker fra helse, utdanning eller bank kan ikke trekke fra mva og vil helst ikke ha den på fakturaen.

Driftsselskap, kontrakter og prising for korttidsutleie er kjernen i BNBKurs. Der underviser Andreas Hjellegjerde, som har drevet korttidsutleie siden 2014.

Tolv måneder som kan spare deg 22 prosent

Et medlem lurer på skatt ved salg av bolig før det har gått ett år.

Svaret: Har du eid boligen i mer enn ett år og faktisk bodd der i 12 av de siste 24 månedene, er gevinsten skattefri. Folkeregistrert adresse alene er ikke nok.

Ellers er skatten 22 % av gevinsten.

Kaspar har sett mange stå ni–ti måneder inn i en oppussing av sin egen bolig. Da kan det lønne seg å utsette overtakelsen et par måneder.

Men han advarer også mot å la regelen styre alt.

– Driver du med flipping og gjør det på tre måneder, er det bedre å selge, ta skatteregningen og hoppe på neste prosjekt.

Tolvmånedersregelen kan bremse veksten mer enn skatten koster.

Det gjelder også motsatt vei. Eier du huset i sju år, flytter ut og leier det ut i to år, kan salget bli skattepliktig.

Hva kan du trekke fra når du flipper privat?

Neste spørsmål kommer fra en flipper. Hva med verktøy, kurs og egen innsats?

Svaret er strengere enn mange håper.

Egen innsats kan ikke trekkes fra.

– Da kan du i teorien si at jeg koster 5 000 kroner timen og jobbet 1 000 timer. Da er det ingen som betaler skatt.

Verktøy du kjøper kan brukes privat og selges ikke med boligen. Det gir ikke fradrag. Leier du verktøy, er det en kostnad du kan dokumentere.

Kurs regnes som utdanning og gir som regel ikke fradrag privat. I selskap ser det annerledes ut.

Grepet som gjelder er å dele alle oppussingskostnader inn i påkostning eller vedlikehold. Påkostning legges til inngangsverdien og gjør gevinsten mindre. Vedlikehold kan trekkes fra løpende når boligen leies ut.

Kostnadene følger fakturaåret. I skattemeldingen fører du én totalsum. Bilagene tar du vare på i tilfelle kontroll.

Dette er regnestykket i Flippekurset med Andreas Rolland. Der er budsjett, påkostning og skatt ved salg en del av kalkylen fra første dag.

Lønn i AS du ikke har råd til ennå

Kan selskapet skylde deg lønn til det har vokst?

Ja, sier Kaspar. Det finnes to måter:

• Kjøre lønn uten å utbetale den. Du betaler forskuddstrekk og selskapet arbeidsgiveravgift. Lønnen er rapportert, og du har rettigheter hos NAV.
• Avsette lønn i regnskapet. Det er billigere nå, men lønnen er ikke rapportert. Blir du syk, har du ikke krav på sykepenger.

Penger du har lånt inn i selskapet, kan du ta ut skattefritt når du vil.

Når konferansen ligger i Spania

Så kommer et spørsmål som får hele rommet til å le.

Kan du utgiftsføre en tur til et PropNordic-arrangement i Spania?

– I selskap kan du faktisk det.

Oppholdet må ha et faglig formål og dokumenteres med reiseregning og program. Da kan reise, overnatting og mat føres i selskapet. Som privatperson går det ikke.

– Da har jeg en følelse av at det kommer ganske mange eiendomsfolk til å ta ferie der framover, sier Daniel.

Når du bør gå fra privat til AS

Det siste temaet er det største. Når bør du gå fra privat eie til AS?

Kaspar ser et mønster. Folk kjøper tre utleieboliger privat og klarer kanskje en fjerde. Så har de nådd grensen på fem ganger inntekten, og kapitalen er brukt opp.

– Vil du skalere fort, må du begynne i selskap på enhet nummer to eller tre.

Selskap krever mer egenkapital, ofte opp mot 30 %, og renten er gjerne 1–1,5 prosentpoeng høyere. Til gjengjeld er du ikke bundet av gjeldsgraden for privatpersoner. Går et stort prosjekt galt, følger ikke gjelden deg privat i årevis, så lenge du har drevet forsvarlig.

Har du allerede flere boliger privat, kan en skattefri omdanning flytte både eiendeler og gjeld inn i et AS. Det koster typisk 20 000–100 000 kroner til advokat og revisor. En uavhengig revisor må bekrefte verdiene.

Her stopper Daniel Hallin opp.

Han har nylig skjønt hva dette betyr.

Du bygger opp fire enheter privat med lav egenkapital ved å kjøpe, pusse opp og refinansiere. Så omdanner du dem til et AS. Da er den private lånekapasiteten ledig igjen, og du kan bygge opp fire til.

– Det er et hack som snakkes alt for lite om, sier Daniel.

Banken må godta egenkapitalen i AS-et. Kaspar ser noen som godtar ned mot 10 % på små porteføljer. 20 % eller mer er vanligere.

Ett selskap per eiendom?

Til slutt kommer et råd om selskapsstruktur.

Mange legger én eiendom i hvert selskap for å kunne selge aksjene skattefritt senere. Men tenk på hvem som skal kjøpe.

– Hvis jeg og samboeren min skulle kjøpe ny leilighet, hadde jeg ikke kjøpt et selskap for å bo der.

En enkelt leilighet i et boligkompleks selges nesten aldri som et selskap. Et bygg til 25 millioner er noe annet. Der vil kjøperen ofte gjerne kjøpe selskapet.

Tre innsikter fra kvelden

1. Dokumentasjon slår kreativitet

Nesten hvert svar endte i det samme: dokumentér vurderingen. En fordelingsnøkkel som er skrevet ned, beskytter deg bedre enn et smart triks som ikke er det.

2. Skatt er et verktøy, ikke et mål

Tolvmånedersregelen, selskapsstruktur og omdanning er verdt å kunne. Men det viktigste spørsmålet er hva som får porteføljen til å vokse.

3. Struktur tidlig gir frihet senere

Den som tenker AS på enhet to eller tre, slipper å bygge om alt på enhet fem.

Fra spørsmål til system

Skatt er sjelden vanskelig fordi reglene er ukjente. Det er vanskelig fordi papirene ligger spredt i e-post, regneark og skuffer.

Det er derfor PropNordic er bygget som det er.

PropNordic OS samler analyse, kontrakter, utleie og forvaltning på ett sted. Når regnskapsføreren spør etter leiekontrakten eller fordelingen, vet du hvor den ligger.

PropNordic Academy gir deg kurs med mentorer som driver med dette selv:

• Ola Marius Mariendal har 20 år i eiendom og viser rekkefølgen fram til din første eiendomsdeal.
• Andreas Hjellegjerde underviser i korttidsutleie og driftsmodeller i BNBKurs.
• Andreas Rolland underviser i flipping, fra kjøp til salg, i Flippekurset.

Eiendom med Fastighetsprinsen er podcasten til Daniel Hallin. Den har intervjuet over 200 investorer, og Kaspar har vært gjest i studio om privat eller AS, holdingselskap, fritaksmetoden og hva banken ser etter. Hør den på Spotify eller se den på PropNordic sin YouTube-kanal.

PropNordic Community er der denne kvelden skjedde. Medlemmer får første måned gratis hos Caddie Regnskap når de flytter regnskapet dit.

Neste mulighet til å snakke med Kaspar ansikt til ansikt er på PropNordic-meetupen i Oslo 18. november. Han kommer også når meetupene går i Bergen.

Ofte stilte spørsmål

Kan jeg trekke fra mva på Airbnb-utleie? Ja, hvis korttidsutleien er registrert i Merverdiavgiftsregisteret. Overnatting har 12 % utgående mva, og du får fradrag for inngående mva på kostnadene. Ved blandet bruk med langtidsutleie trenger du en dokumentert fordelingsnøkkel.

Hva er en fordelingsnøkkel for mva? En dokumentert metode for å fordele inngående mva mellom mva-pliktig og unntatt bruk. For utleiebygg brukes ofte areal ganger andelen av året med korttidsutleie, for eksempel 2/12 av mva-en på alle kostnader.

Hvor lenge må jeg bo i en bolig for å selge den skattefritt? Du må ha eid boligen i mer enn ett år og bodd der minst 12 av de siste 24 månedene. Ellers skattlegges gevinsten med 22 %.

Kan jeg trekke fra eget arbeid når jeg pusser opp? Nei. Egen innsats har ingen dokumenterbar kostnad. I et AS får du bare fradrag hvis arbeidet er betalt og rapportert som lønn.

Når lønner det seg å eie utleiebolig i AS? Ofte fra enhet nummer to eller tre hvis du vil skalere. AS krever mer egenkapital og har høyere rente, men du er ikke bundet av gjeldsgraden for privatpersoner.

Hva koster en skattefri omdanning fra privat til AS? Typisk 20 000–100 000 kroner til advokat og revisor. En uavhengig revisor må bekrefte verdiene.

Hva gjør utleie hotellignende i mva-sammenheng? Servicenivået i kontrakten: strøm inkludert, ukentlig vask og skift av sengetøy, kort oppsigelse og forskuddsbetaling, og markedsføring som overnatting, ikke «hybel».

---

Artikkelen bygger på en Q&A i PropNordic Community med statsautorisert regnskapsfører Kaspar Børhaug fra Caddie Regnskap. Svarene er generelle og erstatter ikke rådgivning om din egen situasjon. Reglene gjelder per november 2026.